Mediação imobiliária: compra e venda

Vender ou comprar casa é, para muitas pessoas, uma das decisões financeiras mais importantes da vida. A mediação imobiliária existe para ajudar nesse processo, mas só ajuda bem quando as duas partes sabem o que a lei exige e o que esperar. Esta secção explica o que é a mediação, como se reconhece uma empresa habilitada, como funciona o processo e o que convém preparar. Para os pormenores, ligamos aos guias, que têm as fontes oficiais lidas e a data de revisão.

O que é a mediação imobiliária

A lei define a mediação imobiliária como a procura, por parte das empresas e em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos [1]. Inclui ainda ações como a prospeção de imóveis para os clientes e a promoção dos imóveis, através da sua divulgação ou publicitação [1].

A atividade só pode ser exercida por empresas de mediação imobiliária e mediante contrato [1]. O IMPIC é a autoridade que regula, supervisiona e fiscaliza a atividade [1].

Como reconhecer uma empresa habilitada

A denominação «mediação imobiliária» é exclusiva das empresas que operam legalmente em Portugal [1]. Essas empresas devem indicar o número da respetiva licença em todos os estabelecimentos, nos contratos, na correspondência e na publicidade [1]. Uma verificação simples antes de contratar é pedir esse número e confirmá-lo junto do IMPIC. A Alpha Real Assets exerce a mediação imobiliária com a licença AMI n.º 27963, emitida pelo IMPIC.

O contrato de mediação

O contrato é obrigatoriamente reduzido a escrito, e inclui, entre outros elementos, a identificação do imóvel e dos seus ónus e encargos, o negócio visado, as condições de remuneração, o seguro de responsabilidade civil, os serviços acessórios e o regime de exclusividade, quando acordado [1]. A remuneração é devida, em regra, com a conclusão e perfeição do negócio, ou com o contrato-promessa, se o contrato de mediação o previr [1]. O guia sobre o contrato de mediação imobiliária explica cada ponto, incluindo a exclusividade.

Os deveres da empresa

A lei impõe à empresa deveres que protegem o cliente [1]:

• certificar-se, ao celebrar o contrato, de que os clientes têm capacidade e legitimidade para contratar, e de que as características do imóvel correspondem às que lhe foram fornecidas;
• propor os negócios com a maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel, e comunicar de imediato qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio;
• não receber remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio;
• não fazer a avaliação imobiliária dos imóveis que medeia;
• restituir imediatamente, quando pedidas, as quantias recebidas dos destinatários antes do negócio ou do contrato-promessa, que ficam à sua guarda.

Como funciona o processo, do primeiro contacto à escritura

O percurso de uma venda ou de uma compra costuma passar pelos mesmos passos. Em cada um, o guia correspondente tem o pormenor.

1. Conversa inicial. Percebe-se o que o cliente pretende, o calendário e o estado do imóvel.
2. Análise de mercado. A empresa analisa o imóvel e o mercado da zona para fundamentar o preço pedido; não faz a avaliação formal, que deve ser pedida a uma entidade independente [1].
3. Documentos. Reúnem-se a caderneta predial, a informação do registo predial, o certificado energético, a informação do condomínio e os documentos urbanísticos. O guia sobre vender casa em Portugal detalha a lista.
4. Promoção. Fotografias, descrição rigorosa e divulgação. Em qualquer anúncio deve ser indicada a classe energética constante de um certificado válido [2].
5. Visitas e propostas. Registam-se as visitas, formalizam-se as propostas e negociam-se as condições.
6. Contrato-promessa, se for o caso. Com as condições e o sinal acordados por escrito.
7. Escritura. O balcão Casa Pronta permite tratar, num só balcão, vários passos da compra e venda [3]. A venda de um edifício não pode ser realizada sem certificado energético, cujo número deve constar do ato [2].
8. Depois da escritura. Entrega de chaves, contratos de água, eletricidade e gás, e comunicação ao condomínio.

Para quem vende

Os pontos que mais pesam são o certificado energético, a informação do registo predial, a situação do condomínio e os documentos urbanísticos. Nos negócios que transmitam edifícios ou frações, o documento deve mencionar o título urbanístico, ou a declaração do transmitente sobre a sua existência ou inexistência [5]. As regras sobre os documentos urbanísticos exigidos nas escrituras mudaram recentemente, por isso peça ao notário ou ao balcão Casa Pronta a lista atual, com antecedência. O guia sobre remodelar antes de vender ajuda a decidir se compensa fazer obras antes.

Para quem compra

Além do preço, há impostos e custos. A compra de prédios em território nacional está sujeita a IMT e a Imposto do Selo, e o pedido de liquidação é feito, regra geral, pelo comprador, antes da aquisição [4]. O guia sobre comprar casa, impostos e custos explica as tabelas oficiais e as condições de isenção, e o que mudou este ano. Antes de comprar, peça a informação do registo predial, verifique o condomínio e a situação urbanística e peça o certificado energético.

Mediação e reabilitação

Quem compra um imóvel para remodelar, ou vende um imóvel que precisa de obras, beneficia de ter quem trate da mediação e da obra com o mesmo interlocutor. Veja a página de remodelação e reabilitação e, para os incentivos fiscais, o guia sobre reabilitação urbana e benefícios fiscais.

Erros que vale a pena evitar

• Assinar o contrato sem o ler. Verifique remuneração, exclusividade, duração e seguro.
• Confiar numa avaliação do próprio mediador. A lei não lhe permite fazê-la; peça uma avaliação independente quando precisar de uma.
• Anunciar sem certificado energético. É obrigatório indicar a classe de um certificado válido.
• Deixar a papelada para a última semana. Algumas informações demoram a obter.
• Ignorar os custos da compra. IMT, Imposto do Selo, escritura e registo fazem parte do orçamento.