Construção de moradias e edifícios

Uma moradia ou um edifício novo parecem, vistos de fora, um único projeto. Por dentro, são dezenas de decisões e de trabalhos encadeados, cuja ordem não é arbitrária: o que se faz primeiro condiciona o que se pode fazer depois. Esta secção explica o percurso, descreve as soluções construtivas mais comuns em habitação e indica o que costuma pesar no contrato. Para o enquadramento legal, ligamos aos guias, que têm as fontes oficiais lidas e a data de revisão.

Do terreno à entrega: as grandes fases

O Guia Prático da Habitação, do IHRU, descreve a obra de habitação em dez etapas [1]. A tabela resume-as, com o que cada uma implica para quem encomenda a obra.

Na prática, os prazos não são fixos nem aditivos: há trabalhos que decorrem em paralelo, como a cobertura e a abertura de roços [1], e outros que dependem de condições externas, como o tempo e a entrega de materiais. Por isso não indicamos prazos em abstrato.

As soluções construtivas mais comuns, e quando se usam

As soluções abaixo são as que o Guia Prático da Habitação descreve como tradicionais na habitação em Portugal [1]. É um guia de 2010: as soluções e as exigências regulamentares evoluem, e é ao projetista que cabe escolher, caso a caso.

• Estrutura em betão armado. As estruturas resistentes dos edifícios de habitação em Portugal são, normalmente, em betão armado, uma mistura de cimento, areia e brita com varões de aço no interior [1].
• Alvenarias de tijolo. O material mais utilizado nas paredes dos edifícios é o tijolo, em espessuras diferentes [1].
• Paredes exteriores duplas. Para garantir isolamento térmico e acústico e proteção contra a humidade, as paredes exteriores são normalmente duplas, separadas por uma caixa-de-ar, com isolamento adequado entre elas [1]. A caixa-de-ar não deve ter contacto entre as duas paredes, porque isso pode permitir a passagem de humidade do exterior para o interior [1].
• Coberturas em telhado ou em terraço. O telhado pode ser revestido a telha ou a chapas; o terraço tem uma laje praticamente plana que precisa de ser impermeabilizada, para evitar a penetração de água, e isolada, para dar mais conforto térmico e acústico [1].
• Caixilharia em alumínio ou PVC. Os caixilhos devem ser estanques ao ar e à chuva e ter bom isolamento térmico e acústico; a estanquidade consegue-se principalmente com vedantes e o isolamento com vidros duplos separados por uma caixa-de-ar [1].
• Revestimentos conforme a divisão. No interior, é habitual o estuque ou o reboco em salas e quartos e o azulejo, o mosaico ou a pedra natural em cozinhas e instalações sanitárias [1].

Estas descrições servem para perceber o que se discute numa reunião de projeto. Não substituem a avaliação de um técnico habilitado, nem o cumprimento da regulamentação em vigor.

Documentos, licenças e título do empreiteiro

Antes de abrir o primeiro cabouco, há um percurso legal. O pedido de informação prévia, a escolha entre licença e comunicação prévia, o título que autoriza a obra, a informação à câmara antes do início e a comunicação de utilização no fim são tratados, com as fontes, no guia sobre construir uma moradia, do terreno à autorização de utilização e no guia sobre licenciamento de obras em Portugal. Para o pormenor do que mudou na lei, veja ainda o guia de vender casa em Portugal, onde o título urbanístico reaparece na escritura.

Dois pontos merecem ser repetidos aqui. O primeiro: a lei do licenciamento foi alterada duas vezes em pouco tempo, e a versão aplicável depende da data em que o procedimento foi iniciado [2]. O segundo: a atividade da construção depende de alvará ou de registo, a classe do título limita o valor das obras que a empresa pode executar, e o título verifica-se no sítio do IMPIC [3].

O desempenho energético desde o projeto

O pré-certificado energético é emitido na fase de projeto e de licenciamento, e as alterações feitas durante a obra devem refletir-se no certificado energético emitido depois da conclusão; se a entidade licenciadora entender que as alterações são significativas, pode pedir um novo pré-certificado [5]. Na prática, isto significa que as decisões sobre envolvente, caixilharia, climatização e produção de água quente não devem ficar para o fim da obra.

O contrato e as suas modalidades

O Guia Prático da Habitação descreve quatro modalidades de contrato de empreitada [1]:

• Preço global: o preço fixa-se previamente para o total do trabalho. Só se justifica quando não há dúvidas sobre a totalidade dos trabalhos. Dá previsibilidade, mas o empreiteiro pode cobrir o risco com um orçamento mais caro, e convém confirmar que considerou todos os trabalhos, para evitar trabalhos a mais [1].
• Série de preços: o empreiteiro apresenta o preço por unidade de trabalho e o valor final depende das quantidades realmente executadas, que têm de ser medidas. Só se paga o trabalho executado, mas há incerteza inicial sobre o total [1].
• Administração direta: o construtor apresenta os custos reais, acrescidos de uma percentagem para gestão e lucro. Paga-se o que realmente se gastou, mas é preciso controlar os custos e não se sabe o total no início [1].
• Tarefa: contrata-se apenas a mão de obra, ficando os materiais por conta do dono da obra. Há controlo do custo dos materiais, mas só no final se sabe o que se gastou e exige experiência [1].

Para uma moradia com projeto completo, o preço global costuma ser o mais comparável entre propostas. Para trabalhos com muitas incógnitas, a série de preços reparte melhor o risco. A escolha deve ser consciente e ficar escrita, com a descrição da obra, o preço, o calendário, as regras para alterações e as condições de receção. O guia sobre como escolher um empreiteiro detalha o que verificar.

Alterações durante a obra

As alterações são normais, mas têm custo, prazo e, por vezes, consequências no procedimento junto da câmara. Combine desde o início como se pedem, descrevem e aprovam: quem propõe, que impacto têm e quem as autoriza. A lei do Código Civil regula as alterações ao plano da obra consoante sejam da iniciativa do empreiteiro, necessárias ou exigidas pelo dono da obra [4].

A receção da obra e as garantias

Quando a obra termina, o dono da obra deve proceder à receção, verificando se os trabalhos estão bem executados; se encontrar patologias ou não conformidades, deve comunicá-las por escrito, indicando o prazo para a correção [1]. A partir da aceitação, começa a contar a garantia, e a retenção de parte do valor ou uma garantia bancária protegem o cumprimento [1].

A lei fixa prazos que o dono da obra deve conhecer. Os defeitos devem ser denunciados dentro dos trinta dias seguintes ao seu descobrimento; nos edifícios, o empreiteiro responde por ruína ou defeitos durante cinco anos a contar da entrega, com denúncia no prazo de um ano e pedido de indemnização no ano seguinte à denúncia [4]. Por isso, guarde o processo completo da obra.

O que influencia o custo e o prazo

O custo e o prazo de uma construção dependem da dimensão e da complexidade, do terreno, das soluções construtivas, dos materiais e acabamentos e do procedimento junto da câmara. Os princípios do guia sobre o que determina o custo de uma remodelação aplicam-se, com as devidas adaptações, à construção nova. Não indicamos valores sem conhecer o caso.

O IVA numa construção nova

Desde 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 prevê dois regimes que interessam a quem constrói. Quem constrói para vender ou arrendar tem a verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA, que aplica a taxa reduzida às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente, ou exclusivamente ao arrendamento habitacional, abaixo de limites de preço e de renda, e a operações cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 [6] [7]. Quem contrata uma empreitada para a sua própria casa, fora de uma atividade empresarial ou profissional, pode pedir à Autoridade Tributária a restituição parcial do IVA suportado, no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, com afetação do imóvel a habitação própria e permanente [6]. Cada regime tem limites e condições próprias, por isso o orçamento deve indicar o enquadramento do IVA e convém confirmá-lo com um contabilista. O guia sobre reabilitação urbana e benefícios fiscais detalha-os.

Erros que vale a pena evitar

• Encomendar o projeto sem conhecer o terreno e o plano. Antes disso, pergunte à câmara o que é possível.
• Escolher o empreiteiro só pelo preço. O título, a classe e o contrato contam.
• Fechar decisões tarde. Instalações, tomadas, pavimentos e caixilharia devem ficar definidos antes de tapar paredes.
• Não acompanhar a obra. Visitas regulares e registos evitam surpresas.
• Esquecer a utilização e o certificado energético. Preparam-se durante a obra, não no fim.

Se quer perceber como encaixa o seu projeto, veja as páginas de remodelação e reabilitação e de mediação imobiliária, caso pense vender no futuro.