Em resumo
- O contrato de mediação imobiliária tem de ser escrito, e a falta de forma ou de elementos obrigatórios determina a sua nulidade, que a empresa não pode invocar.
- A lei lista o que o contrato tem de conter: imóvel e ónus, negócio visado, remuneração, seguro, angariador, serviços acessórios e exclusividade, quando acordada.
- A remuneração é devida, em regra, com a conclusão e perfeição do negócio, e a exclusividade tem consequências específicas para o proprietário.
- A empresa não pode receber remuneração das duas partes no mesmo negócio, nem fazer a avaliação do imóvel que medeia; as quantias de compradores ficam à sua guarda e devolvem-se a pedido.
- A atividade só pode ser exercida por empresas habilitadas, que devem mostrar o número da licença em contratos, correspondência e publicidade.
Quando se vende ou se compra um imóvel com a ajuda de uma empresa de mediação, o documento que regula a relação é o contrato de mediação imobiliária. Muitas pessoas assinam-no depressa, porque o assunto importante parece ser o preço do imóvel. Mas é no contrato que ficam fixados quem paga, quando, em que condições, durante quanto tempo e com que exclusividade. Este guia explica o que a lei portuguesa exige e o que convém verificar antes de assinar.
O enquadramento legal
A mediação imobiliária é regulada pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro [1]. Segundo a lei, a atividade consiste na procura, por parte das empresas e em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto imóveis [1]. Inclui ainda ações como a prospeção e recolha de informações para encontrar os imóveis pretendidos pelos clientes e a promoção dos imóveis, designadamente através da sua divulgação ou publicitação [1].
A atividade só pode ser exercida em território nacional por empresas de mediação imobiliária e mediante contrato [1]. A lei designa como autoridade competente para regular, supervisionar e fiscalizar a atividade o InCI, hoje IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), que a própria lei já refere, no artigo 16.º, nesta versão [1].
Uma nota sobre a versão do texto. As citações deste guia seguem a versão consolidada da lei no Diário da República, que incorpora as alterações feitas pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23 de agosto, aos artigos 16.º e 32.º [1].
Quem pode mediar e como se identifica
A denominação «mediação imobiliária» é exclusiva das empresas que operam legalmente em Portugal na atividade respetiva [1]. As empresas devem evidenciar a sua identificação em todos os estabelecimentos, incluindo nos postos provisórios, com indicação da denominação e do número da respetiva licença ou registo; esta regra aplica-se também aos contratos, à correspondência, aos documentos contabilísticos, às publicações e à publicidade [1].
Na prática, isto dá ao cliente uma verificação simples: em qualquer contrato ou anúncio de mediação deve constar o número da licença da empresa. Se não constar, peça-o. Os colaboradores que atuam em nome da empresa, como os técnicos e os angariadores, devem possuir cartões de identificação emitidos pela empresa, com o nome, a fotografia atualizada e a identificação da empresa [1].
O contrato tem de ser escrito
O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito [1]. O incumprimento das exigências de forma, de conteúdo e das regras sobre os modelos de cláusulas gerais determina a nulidade do contrato, mas essa nulidade não pode ser invocada pela empresa de mediação [1]. A proteção é, portanto, do cliente. Mesmo assim, o ideal é ter um contrato correto desde o início.
O que o contrato tem de conter
A lei enumera os elementos obrigatórios. Do contrato constam [1]:
- a identificação das características do imóvel que é objeto do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
- a identificação do negócio visado pela mediação;
- as condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
- a identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira equivalente, com a apólice e a entidade seguradora, ou o capital garantido;
- a identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato;
- a identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;
- a referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que dele decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.
Peça a si próprio uma pergunta simples antes de assinar: está tudo isto no papel, e consigo perceber cada ponto? Se alguma coisa estiver vaga, peça que seja completada.
A duração
Quando o contrato é omisso quanto ao prazo de duração, considera-se celebrado por um período de seis meses [1]. Mas não deixe que seja a lei a escolher por si. Indique um prazo e as condições de renovação, e confirme se há alguma cláusula de renovação automática.
Cláusulas contratuais gerais
Muitos contratos de mediação são de adesão, com cláusulas pré-redigidas. Os modelos de contratos com cláusulas contratuais gerais só podem ser utilizados pela empresa após aprovação prévia dos respetivos projetos pelo IMPIC [1]. Quando a empresa usa o modelo aprovado por portaria dos membros do Governo das áreas da justiça, do imobiliário e da defesa do consumidor, fica dispensada dessa aprovação, mas deve depositar o modelo junto do IMPIC [1]. Pergunte à empresa se o modelo que lhe apresentam é um modelo aprovado ou o modelo da portaria.
A remuneração: quando é devida
A regra geral da lei é que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pela mediação [1]. Se tiver sido celebrado um contrato-promessa e o contrato de mediação previr uma remuneração nessa fase, ela é devida logo que o contrato-promessa seja celebrado [1].
Há duas situações em que a remuneração pode ser devida sem o negócio estar concluído. A primeira: quando o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel [1]. A segunda é a dos adiantamentos: quando o cliente é um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que isso resulte expressamente do contrato, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, que devem ser devolvidas ao cliente se o negócio não se concretizar [1].
Um ponto adicional merece atenção: o direito da empresa à remuneração, quando cabe ao proprietário pagar, não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o imóvel [1].
Em resumo, antes de assinar, leia com atenção em que momento a comissão se torna devida, qual a base de cálculo e a taxa de IVA, e o que acontece se o negócio não chegar à escritura.
A exclusividade
O regime de exclusividade é o ponto que mais surpreende os proprietários. A lei obriga a que, quando acordado, o contrato faça referência ao regime de exclusividade e especifique os efeitos que dele decorrem, quer para a empresa quer para o cliente [1]. Isto significa que a cláusula não pode ser genérica: tem de dizer o que muda para cada parte.
Um exemplo: com e sem exclusividade
Imagine que vai vender um apartamento e uma empresa lhe propõe um contrato de mediação. A tabela mostra, com base na lei, o que muda consoante o contrato preveja ou não exclusividade, e o que convém ver no papel.
| Pergunta | Sem exclusividade | Com exclusividade |
|---|---|---|
| O contrato tem de falar do regime? | A lei só exige a referência quando a exclusividade é acordada [1] | Sim: deve referir o regime e especificar os efeitos para a empresa e para o cliente [1] |
| Quando é devida a remuneração? | Com a conclusão e perfeição do negócio, ou com o contrato-promessa, se o contrato previr remuneração nessa fase [1] | Nos mesmos casos, e ainda quando o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário [1] |
| O que confirmar antes de assinar | Prazo, remuneração e serviços incluídos | Os mesmos pontos, mais a duração, o que acontece se desistir e as contrapartidas concretas de promoção |
Se o contrato disser apenas «exclusividade», sem especificar os efeitos, falta um elemento que a lei exige: peça que seja completado.
Perguntas úteis para fazer antes de aceitar a exclusividade:
- Durante quanto tempo vigora e como termina?
- Posso vender diretamente a alguém que eu próprio encontre, e isso afasta a comissão?
- O que acontece se eu desistir da venda?
- Que serviços a empresa se compromete a prestar em contrapartida: fotografia, divulgação, visitas, relatórios?
- Que informação recebo sobre as visitas e propostas?
A exclusividade pode ser vantajosa quando traz um compromisso concreto de promoção. Quando não traz, é apenas uma restrição à sua liberdade de vender.
Os deveres da empresa para com os clientes
A lei impõe deveres à empresa de mediação. Esta é obrigada a certificar-se, no momento da celebração do contrato, de que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover, e a certificar-se da correspondência entre as características do imóvel e as fornecidas pelos clientes [1]. Deve propor aos destinatários os negócios de que for encarregada com a maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel, de modo a não os induzir em erro, e comunicar-lhes imediatamente qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio [1].
À empresa está expressamente vedado [1]:
- receber remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio;
- intervir como parte interessada em qualquer negócio que incida sobre imóvel abrangido por contrato de mediação de que seja parte;
- celebrar contratos de mediação quando as circunstâncias permitirem, razoavelmente, duvidar da licitude do negócio;
- proceder à avaliação imobiliária dos imóveis objeto da mediação, bem como de todos os imóveis integrados nas carteiras das mediadoras com as quais mantenha qualquer relação de domínio ou de grupo.
A proibição de receber de ambas as partes explica porque é importante saber quem paga a mediação. E a proibição de avaliar o imóvel explica porque, se precisar de uma avaliação formal, deve pedi-la a quem não tenha interesse na venda.
E se for comprador?
Os contratos de mediação não são só para vendedores. Quem procura casa pode contratar uma empresa para encontrar imóveis, e aí o cliente é o comprador. A lei trata este caso à parte em dois pontos: é nele que a empresa, quando o contrato o prevê expressamente, pode cobrar adiantamentos por conta da remuneração, e é nele que a empresa deve restituir as quantias recebidas se o negócio não se concretizar [1].
Se for comprador e assinar um contrato de mediação, verifique em especial: o que a empresa se compromete a procurar e com que critérios; se há exclusividade na procura; quando e quanto é devido; que adiantamentos são pedidos e em que condições são devolvidos; e como se garante que a empresa não recebe também do vendedor, o que a lei proíbe no mesmo negócio [1].
Como comparar propostas de mediação
Duas empresas podem propor comissões diferentes, prazos diferentes e serviços diferentes. Para comparar com justiça, ponha as propostas lado a lado e responda às mesmas perguntas:
- Qual é o valor ou a percentagem da remuneração, e a que base se aplica?
- O IVA está incluído ou acresce?
- Há exclusividade, por quanto tempo e com que contrapartidas?
- Que serviços acessórios estão incluídos, e quais são cobrados à parte?
- Como será feita a promoção do imóvel: fotografias, descrição, plataformas, visitas?
- Que acompanhamento recebo: relatórios, feedback das visitas, apoio nas propostas?
- Que documentos a empresa trata e quais ficam a meu cargo?
- Que garantias tem a empresa, nomeadamente o seguro de responsabilidade civil?
Se uma empresa evita responder, é uma informação útil.
O dinheiro dos compradores
Quando a empresa recebe quantias dos destinatários do negócio, mesmo a título de preço, antes da celebração do negócio ou do contrato-promessa, a lei considera-as depositadas à guarda da empresa [1]. A empresa tem de as restituir imediatamente a quem as prestou, logo que lhe seja pedido, e está expressamente proibida de as usar em proveito próprio [1]. O depósito não tem custo para quem entrega as quantias e segue, com as devidas adaptações, as regras do Código Civil sobre o contrato de depósito [1].
Se paga um sinal ou outra quantia por intermédio da empresa, peça sempre um recibo e confirme a quem se destina e em que condições é devolvida.
Seguro e outras garantias
As empresas de mediação estabelecidas em território nacional devem ser titulares de seguro de responsabilidade civil, no montante mínimo de 150 000 euros, que se destina ao ressarcimento de danos patrimoniais causados a terceiros por ações ou omissões das empresas, dos seus representantes e dos seus colaboradores [1]. Terceiros são todos os que, em resultado de um ato de mediação imobiliária, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que não tenham sido parte no contrato [1]. Peça à empresa a identificação da apólice, que tem de constar do contrato [1].
Como pode reclamar
As empresas de mediação devem dispor de livro de reclamações em todos os estabelecimentos e postos provisórios [1]. Além disso, o IMPIC é a autoridade que supervisiona e fiscaliza a atividade [1]. Se tem uma queixa, comece por contactar a empresa por escrito, guarde a correspondência e, se não houver resposta satisfatória, use o livro de reclamações e informe o IMPIC.
Antes de assinar: checklist
- A empresa mostra o número da licença nos documentos e na publicidade?
- O contrato é escrito e tem todos os elementos que a lei exige?
- Percebeu o regime de exclusividade e os seus efeitos, ou não há exclusividade?
- Sabe quando a comissão é devida, e como se calcula, com IVA?
- O seguro de responsabilidade civil está identificado?
- O prazo de duração está claro, e sabe como terminar o contrato?
- Sabe que a empresa não pode avaliar o imóvel nem cobrar de ambas as partes?
- Guardou uma cópia assinada do contrato e de todos os documentos?
Onde este guia se liga ao seu projeto
Se vai vender, leia também o guia sobre vender casa em Portugal; se vai comprar, o guia sobre comprar casa, impostos e custos. A Alpha Real Assets faz mediação imobiliária na área de Lisboa, com a licença AMI n.º 27963 (IMPIC): veja a página de mediação imobiliária e a de remodelação e reabilitação, se pensa preparar o imóvel antes da venda.
