Em resumo
- Comprar casa implica pagar IMT e Imposto do Selo; o valor depende do preço, do destino do imóvel e da localização, e é calculado com tabelas oficiais atualizadas.
- O IMT para habitação própria e permanente tem um primeiro escalão isento e taxas progressivas, e o Imposto do Selo é uma taxa única sobre o valor que serve de base ao IMT.
- Os jovens que compram a primeira casa para habitação própria e permanente podem beneficiar de uma isenção específica, com condições e limites de valor.
- O prazo de pagamento do IMT mudou este ano: confirme no Portal das Finanças o regime aplicável à data da sua escritura.
- A escritura, o registo e o certificado energético fazem parte do processo; o balcão Casa Pronta permite tratar vários passos num só local.
O preço de uma casa raramente é o valor total da compra. A este valor somam-se impostos, atos notariais e de registo e, se houver, a mediação. Quem conhece as parcelas antecipadamente evita surpresas e consegue planear o dinheiro necessário no dia da escritura. Este guia explica cada uma, com as tabelas e as regras publicadas pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), e assinala o que mudou este ano.
O que se paga quando se compra casa
A compra de prédios em território nacional está sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a Imposto do Selo (IS), através da verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo [1]. A estes impostos juntam-se a escritura, o registo da aquisição e, se existir mediação, a remuneração da empresa.
- IMT: depende do valor, do destino do imóvel (habitação própria e permanente, outra habitação, rústico ou outro urbano) e da localização.
- Imposto do Selo: taxa única sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT.
- Escritura e registo: dependem do ato, da entidade e do número de atos de registo envolvidos.
- Mediação: se existir, paga-se nos termos do contrato de mediação, e a lei impede que a empresa receba remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio [8].
Convém pedir, antes de assinar o contrato-promessa, uma estimativa por escrito de todos os custos da compra, incluindo os que não são impostos.
IMT: como se calcula
O IMT incide sobre o valor do ato ou do contrato, ou sobre o valor patrimonial do imóvel, consoante o que for maior; as taxas dependem do destino e da localização do prédio [1]. A AT publica tabelas práticas, em que cada escalão tem uma taxa marginal e uma parcela a abater, e a fórmula é: valor tributável multiplicado pela taxa marginal, menos a parcela a abater [1].
As tabelas que se seguem são as publicadas pela AT em janeiro de 2026, para prédios no Continente, com os limites dos escalões atualizados para o ano [1] [3]. São valores que mudam, em regra, com o Orçamento do Estado; confirme sempre a tabela em vigor no Portal das Finanças.
Habitação própria e permanente (Continente)
| Valor sobre que incide o IMT (euros) | Taxa marginal | Parcela a abater (euros) | Fonte |
|---|---|---|---|
| Até 106 346 | 0 % | 0 | [1] |
| De mais de 106 346 até 145 470 | 2 % | 2 126,92 | [1] |
| De mais de 145 470 até 198 347 | 5 % | 6 491,02 | [1] |
| De mais de 198 347 até 330 539 | 7 % | 10 457,96 | [1] |
| De mais de 330 539 até 660 982 | 8 % | 13 763,35 | [1] |
| De mais de 660 982 até 1 150 853 | 6 % (taxa única) | não aplicável | [1] |
| Superior a 1 150 853 | 7,5 % (taxa única) | não aplicável | [1] |
Habitação que não é própria e permanente (Continente)
| Valor sobre que incide o IMT (euros) | Taxa marginal | Parcela a abater (euros) | Fonte |
|---|---|---|---|
| Até 106 346 | 1 % | 0 | [1] |
| De mais de 106 346 até 145 470 | 2 % | 1 063,46 | [1] |
| De mais de 145 470 até 198 347 | 5 % | 5 427,56 | [1] |
| De mais de 198 347 até 330 539 | 7 % | 9 394,50 | [1] |
| De mais de 330 539 até 633 931 | 8 % | 12 699,89 | [1] |
| De mais de 633 931 até 1 150 853 | 6 % (taxa única) | não aplicável | [1] |
| Superior a 1 150 853 | 7,5 % (taxa única) | não aplicável | [1] |
Além destas, o artigo 17.º do Código do IMT define a taxa aplicável à aquisição de prédios rústicos, de 5 %, e a de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas, de 6,5 % [1]. Para os prédios nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, a AT publica tabelas próprias, com limites mais altos [1].
Dois exemplos calculados
A própria AT dá um exemplo: a compra de uma casa para habitação própria e permanente, no Continente, por 110 000 euros. O valor tributável é o do ato, por ser o mais elevado, a taxa é 2 % e a parcela a abater é 2 126,92 euros, pelo que o IMT é de 73,08 euros e o Imposto do Selo, a 0,8 %, de 880 euros [1].
Aplicando a mesma fórmula à tabela, uma casa de 250 000 euros, também no Continente, teria o IMT seguinte: para habitação própria e permanente, 250 000 multiplicados por 7 %, menos 10 457,96, ou seja, 7 042,04 euros; se não fosse habitação própria e permanente, 250 000 por 7 %, menos 9 394,50, ou seja, 8 105,50 euros. Em ambos os casos, o Imposto do Selo seria 250 000 por 0,8 %, ou seja, 2 000 euros. Este cálculo é apenas ilustrativo e feito a partir das tabelas de janeiro de 2026 [1].
Imposto do Selo
A taxa da verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo, na aquisição onerosa do direito de propriedade sobre imóveis, é de 0,8 % sobre o valor [4]. A AT esclarece que se aplica sobre o valor que serve de base à liquidação do IMT [1]. A liquidação do IMT e a do Imposto do Selo fazem-se juntas, a partir da mesma declaração.
Primeira habitação própria e permanente: o que existe
Há situações distintas, que se costumam confundir. O quadro resume as três que mais surgem, e as secções seguintes detalham-nas.
| Regime | Quem pode | Condição principal | Efeito |
|---|---|---|---|
| Primeiro escalão da tabela da habitação própria e permanente | Qualquer comprador | Prédio destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, até 106 346 euros no Continente [9] | IMT a zero |
| IMT Jovem | Compradores com idade igual ou inferior a 35 anos, na primeira aquisição, não dependentes e sem prédio urbano habitacional nos três anos anteriores [9] | Habitação própria e permanente, valor de base até 330 539 euros no Continente [9] | Isenção de IMT, e dedução no Imposto do Selo |
| Adquirente não residente | Compradores não residentes fiscais em Portugal | Aquisição de habitação [9] | Taxa de 7,5 % sem isenções nem reduções, salvo as exceções legais [9] |
O primeiro escalão de taxa zero da tabela da habitação própria e permanente: as aquisições de prédio urbano ou de fração destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, cujo valor de base não exceda 106 346 euros no Continente, são isentas de IMT [1].
O IMT Jovem é diferente: é isenta de IMT a primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, efetuada por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos, desde que não sejam considerados dependentes para efeitos do CIRS, que o valor de base não exceda 330 539 euros no Continente, e que não sejam titulares de direito de propriedade sobre prédio urbano habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores [1]. Acima desse valor, aplica-se uma tabela própria com o primeiro escalão a taxa zero e, depois, 8 % com uma parcela a abater de 26 443,12 euros, entre 330 539 e 660 982 euros [1]. No Imposto do Selo, a isenção tem a forma de uma dedução à coleta da verba 1.1, com o valor máximo de 2 644,31 euros [1].
O regime foi criado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, aplicável a partir de 1 de agosto de 2024 [1] [5]. Cada cônjuge entrega a sua própria declaração modelo 1 do IMT, relativa à metade que adquire, e a verificação das condições e o cálculo do imposto são feitos individualmente [1].
Quando se perdem a isenção e a redução
Os benefícios para a habitação própria e permanente têm condições. Deixa-se de beneficiar da isenção e da redução de taxas quando o imóvel não for afeto à habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data da aquisição, ou quando lhe for dado um destino diferente daquele em que assentou o benefício, por exemplo arrendamento, no prazo de seis anos a contar da data da aquisição [1]. Há exceções, entre as quais a venda, certas alterações do agregado familiar e a mudança do local de trabalho para uma distância superior a cem quilómetros [1].
Adquirentes não residentes: a alteração mais recente
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, alterou o Código do IMT. A taxa passou a ser sempre de 7,5 % na aquisição de prédio urbano ou fração para habitação, sem aplicação de qualquer isenção ou redução, quando o adquirente seja não residente, com exceções: o adquirente já ter sido considerado residente fiscal em Portugal, tornar-se residente no prazo de dois anos a contar da aquisição, ou destinar o imóvel ao arrendamento para habitação com renda dentro dos limites legais, no prazo de seis meses e durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos [2]. Se for o seu caso, peça esclarecimento à AT ou a um contabilista antes de comprar.
Como e quando se paga
O comprador pede a liquidação do IMT e do Imposto do Selo preenchendo a declaração modelo 1 do IMT, no Portal das Finanças ou num Serviço de Finanças com marcação prévia [1]. Para a preencher são precisos a identificação dos vendedores e dos compradores, a do prédio, incluindo o artigo matricial e os dados da caderneta predial, e o valor do ato [1]. Depois de submetida, são gerados dois documentos de pagamento, um do IMT e outro do Imposto do Selo [1].
Quanto ao prazo, a regra legal em vigor é a do artigo 36.º, n.º 1, do Código do IMT, na redação do Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 25 de maio de 2026: o IMT deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito [9]. Quando o IMT é liquidado em conjunto com o Imposto do Selo, o pagamento deve ser feito no prazo da respetiva notificação [9]. O folheto da AT de janeiro de 2026, que diz que o pagamento deve ser feito no dia em que foram gerados os documentos ou no primeiro dia útil seguinte, mas sempre antes de se concretizar a aquisição, é anterior a essa alteração [1] [2].
Na prática, o que decide o calendário é o notário. Quando é devido IMT, o notário, e as entidades com competência para autenticar documentos particulares, não podem lavrar a escritura sem que lhes seja apresentado o extrato da declaração com o comprovativo da cobrança, sempre que a liquidação deva preceder a transmissão [9]. Por isso, pague logo que os documentos de pagamento sejam gerados e não deixe o pagamento para o dia da escritura.
Escritura, registo e Casa Pronta
O balcão Casa Pronta permite tratar, num só balcão, vários passos da compra e venda, incluindo hipoteca, doação e permuta [6]. Entre os documentos que lista estão a identificação e os documentos fiscais das partes, a ficha técnica do prédio, se existir, uma escritura pública onde esteja referida a licença de utilização ou a sua dispensa, quando aplicável, e o certificado energético [6]. Como o guia sobre vender casa em Portugal explica, a lei atual exige que o documento mencione o título urbanístico, e a lista de documentos concretamente exigida deve ser confirmada, por escrito, com quem fizer o ato. O agendamento faz-se online [6].
Os custos da escritura e do registo variam com o tipo de ato, com o número de atos e com a entidade escolhida. Peça sempre, por escrito, o valor total antes de marcar a escritura.
O certificado energético e o título urbanístico
A venda de um edifício não pode ser realizada sem certificado energético: o número deve ser consignado nos suportes documentais dos autos de outorga, salvo nas exceções [7]. Como comprador, peça-o ao vendedor com antecedência e verifique a classe energética, porque influencia os custos de utilização da casa.
Nos negócios que transmitam edifícios ou frações, a lei exige que o documento mencione o título urbanístico, ou a declaração do transmitente sobre a sua existência ou inexistência, sob pena de anulabilidade do negócio [8]. Na prática, peça ao vendedor, ou ao mediador, a documentação que identifique esse título, e confirme com o notário o que será mencionado. O guia sobre vender casa em Portugal explica o tema do lado do vendedor.
Antes de assinar: o que verificar
- A informação do registo predial, para confirmar que o vendedor é o proprietário e que ónus ou encargos existem sobre o imóvel.
- A caderneta predial, que identifica o prédio e o valor patrimonial tributário, usado na declaração do IMT.
- O condomínio, se for uma fração: quotas em dívida, obras aprovadas e regulamento.
- A situação urbanística: o título, e se houve obras que alteraram o imóvel sem o procedimento exigido. O guia sobre licenciamento de obras ajuda a perceber o que perguntar.
- O certificado energético e as condições de eficiência do imóvel.
- Os custos totais: impostos, escritura, registo e, se existir, mediação.
Erros comuns
- Calcular só o preço. O orçamento da compra inclui impostos, escritura e registo.
- Usar uma tabela antiga. Os limites dos escalões mudam, em regra, com o Orçamento do Estado.
- Presumir que a isenção é automática. Exige condições e a indicação do benefício na declaração.
- Esquecer os prazos. Afetar o imóvel à habitação própria e permanente no prazo previsto é condição para manter o benefício.
- Deixar o pagamento para o fim. Sem o comprovativo de pagamento, o notário não lavra a escritura.
Onde este guia se liga ao seu projeto
Se está a comprar para viver, para arrendar ou para remodelar, veja a página de mediação imobiliária da Alpha Real Assets, licença AMI n.º 27963. Se pensa remodelar depois da compra, a página de construção e remodelação e o guia sobre reabilitação urbana e benefícios fiscais ajudam a planear.
