Em resumo
- Vender bem começa antes do anúncio: documentos do imóvel em ordem, certificado energético válido e decisão clara sobre vender sozinho ou com um mediador.
- O certificado energético é obrigatório no anúncio e na escritura: sem ele, a venda não se pode concretizar, salvo nas exceções previstas na lei.
- As regras sobre os documentos urbanísticos exigidos na escritura mudaram com o Simplex urbanístico e voltaram a mudar; confirme sempre com o notário ou o balcão Casa Pronta.
- Quem contrata um mediador deve exigir um contrato escrito, com a remuneração, o seguro e o regime de exclusividade, se existir, claramente indicados.
- O comprador é, em regra, quem pede a liquidação do IMT e do Imposto do Selo antes da compra; o vendedor deve ter os seus próprios impostos em dia.
Vender uma casa é uma decisão financeira e emocional, e o processo tem etapas que convém conhecer antes de começar: preparar o imóvel, decidir como o vender, reunir documentos, negociar, celebrar o contrato-promessa, se for o caso, e chegar à escritura. Este guia percorre o caminho, indica o que a lei exige em cada ponto e avisa onde as regras mudaram recentemente. A legislação do licenciamento e das escrituras foi alterada duas vezes em pouco tempo, por isso este é um dos temas em que mais vale confirmar a versão em vigor.
Primeiro, decidir como vender
A primeira escolha é se vende sozinho ou com apoio de um mediador. Vender sozinho dá controlo e evita a comissão, mas exige tempo para anúncios, visitas, avaliação das propostas e organização dos documentos. Com um mediador, parte desse trabalho é delegada, mas é preciso um contrato escrito e perceber as condições.
A atividade de mediação imobiliária só pode ser exercida por empresas de mediação imobiliária e mediante contrato [6]. O guia sobre o contrato de mediação imobiliária explica em detalhe o que o contrato deve conter. Aqui ficam apenas os pontos essenciais.
O contrato de mediação é obrigatoriamente reduzido a escrito, e deve incluir, entre outros elementos, a identificação do imóvel e dos seus ónus e encargos, o negócio visado, as condições de remuneração da empresa e a forma de pagamento, a identificação do seguro de responsabilidade civil, os serviços acessórios e a referência ao regime de exclusividade, quando acordado [6]. Quando o contrato omite o prazo de duração, considera-se celebrado por seis meses [6].
A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado ou, se o contrato o previr, com a celebração do contrato-promessa [6]. Em regime de exclusividade, é também devida se o negócio não se concretizar por causa imputável ao cliente proprietário [6].
O certificado energético: obrigatório no anúncio e na escritura
É o documento mais fácil de esquecer e um dos que mais bloqueia vendas. Em qualquer anúncio de venda deve ser indicada a classe energética constante de um certificado energético válido, pelo que a certificação tem de estar concluída antes de a publicidade começar [4]. Se o certificado entretanto caducar, é preciso renová-lo para o imóvel continuar anunciado [4]. Nos edifícios abrangidos por uma exceção de certificação, o anúncio deve indicar a respetiva exceção [4].
Na escritura, a venda de um edifício não pode ser realizada sem certificado energético: é obrigatório consignar o número do certificado nos suportes documentais dos autos de outorga, e o certificado deve ser pedido ao proprietário sempre que o edifício não conste nas exceções [4]. Quando existe uma exceção, esta deve ser atestada pela documentação oficial do edifício; se a documentação não suportar claramente a exceção, é necessária uma declaração de isenção emitida por um perito qualificado ou assinada por um técnico habilitado [4].
Em termos práticos: encomende o certificado a um perito qualificado antes de publicar o anúncio, e guarde o número para a escritura.
Preparar a casa e definir o preço pedido
A casa que se mostra não é a casa em que se vive. Pequenas intervenções ajudam: arrumar e libertar espaço, reparar o que está avariado, pintar paredes marcadas, limpar com cuidado e tratar da iluminação. O objetivo é que o comprador consiga imaginar-se no espaço, e que não encontre à primeira vista motivos de dúvida. Obras de maior dimensão são uma decisão à parte, tratada no guia sobre remodelar antes de vender.
O preço pedido é a decisão mais importante e mais difícil. Um preço muito acima do mercado afasta visitas e prolonga o tempo de venda; um preço muito abaixo deixa dinheiro na mesa. Para chegar a um valor fundamentado, compare imóveis semelhantes na mesma zona, tenha em conta o estado, a área, a exposição e a localização, e, se necessário, recorra a uma avaliação independente. Uma nota relevante: a lei proíbe a empresa de mediação de fazer a avaliação imobiliária dos imóveis que são objeto da mediação [6]. Por isso, se quiser uma avaliação formal, peça-a a quem não tenha interesse na venda.
Visitas, propostas e negociação
Mostre a casa com horários previamente combinados e, se possível, sem estar presente, para que os visitantes se sintam à vontade para fazer perguntas. Registe quem visitou e as reações, e peça aos interessados que formalizem as propostas por escrito, com o preço, a forma de pagamento, o prazo previsto para a escritura e as condições, como a dependência de financiamento bancário.
Na negociação, vale a pena distinguir entre o preço e as condições. Duas propostas com o mesmo valor podem ser muito diferentes se uma depende de financiamento ainda não aprovado e outra é paga a pronto. Pergunte sempre pelo estado do financiamento, e combine prazos realistas para o contrato-promessa e para a escritura.
Se tiver um mediador, é ele quem deve apresentar as propostas e acompanhar a negociação. Se vende sozinho, convém ter apoio jurídico antes de assinar qualquer documento.
Os documentos do imóvel
Cada imóvel tem a sua história, e a lista de documentos varia. Há um núcleo que quase sempre se pede:
| Documento | Para que serve | Atenção |
|---|---|---|
| Identificação e documentos fiscais de todos os proprietários, e dos representantes, se houver | Identificar quem vende | Se o imóvel é de um casal, o regime de bens tem de estar identificado |
| Caderneta predial urbana | Dados matriciais do prédio, usados na declaração de IMT do comprador, incluindo o artigo matricial e a fração [7] | Peça-a no Portal das Finanças |
| Informação atualizada do registo predial | Confirmar quem é o proprietário e que ónus ou encargos existem, como hipotecas, penhoras ou outros direitos | Peça-a perto da data da escritura |
| Certificado energético válido | Anúncio e escritura [4] | Tem de estar concluído antes de o anúncio ser publicado |
| Informação do condomínio, se for uma fração | Situação das quotas e obras aprovadas ou por pagar | Peça ao administrador uma informação por escrito |
| Título urbanístico, ou a declaração de que não existe | Menção obrigatória na escritura [1] | Ver a secção seguinte |
Se houver hipoteca, peça ao banco a informação necessária para o cancelamento ou a transmissão e confirme com o comprador e com o notário como será feito no dia da escritura.
Documentos urbanísticos: o que a lei diz e o que convém confirmar
Durante muitos anos, vender um prédio exigia apresentar a licença de utilização e a ficha técnica da habitação. O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou essa obrigação nos atos de transmissão de prédios urbanos, com efeitos desde 1 de janeiro de 2024 [3]. Mas o artigo que o fazia, o 19.º, foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 [2] [3], que passou para o RJUE uma regra nova, em vigor desde 1 de outubro de 2026 [1].
A regra de hoje é a do artigo 4.º-A, n.º 14, do RJUE. Nos negócios que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações já construídas ou em construção, ou das suas frações autónomas, o conservador, o notário, o advogado, o solicitador ou outra entidade legalmente competente deve, sob pena de anulabilidade do negócio, mencionar no documento que o titula [1]:
- a existência do título urbanístico correspondente, quando lhe seja apresentado;
- a declaração do transmitente de que dispõe do título urbanístico, quando este não lhe seja apresentado;
- ou a declaração do transmitente de que não dispõe de título urbanístico.
O preâmbulo do Decreto-Lei n.º 108/2026 diz qual é o propósito: assegurar o equilíbrio entre a segurança jurídica e a liberdade nas transações imobiliárias, devendo constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico, assumindo-se assim a aquisição consciente e informada [2]. E o título de utilização de edifícios ou frações transmite-se automaticamente com a propriedade [1].
Há, porém, um ponto que a leitura dos textos não resolve. Nos diplomas que lemos, o RJUE e os Decretos-Leis n.os 10/2024 e 108/2026, não encontrámos a obrigação de exibir a licença de utilização ou a ficha técnica para vender. Mas a página do balcão Casa Pronta, do Ministério da Justiça, continua a listar, entre os documentos a apresentar, a ficha técnica do prédio, se existir, e uma escritura pública onde esteja referida a existência de licença de utilização ou a sua dispensa, para os prédios construídos depois de 7 de agosto de 1951, ou antes dessa data mas com alterações posteriores [5]. Não é possível dizer, só com estes textos, se essa lista descreve a prática atual ou está desatualizada. A decisão sobre os documentos exigidos cabe a quem faz o ato: o notário, o advogado ou o balcão Casa Pronta.
Por isso, três atitudes práticas:
- Reúna o que tiver. Se tem a licença de utilização, o projeto e a ficha técnica, guarde-os: ajudam a explicar o imóvel ao notário e ao comprador.
- Prepare a declaração. Saiba dizer se o imóvel tem título urbanístico e qual, ou se não tem. Nos imóveis antigos, a resposta pode ser que não se conhece o título.
- Peça a lista por escrito ao notário, ao advogado ou ao balcão Casa Pronta, com antecedência. É a única forma de ter certeza sobre o que será exigido na data da escritura, e o que lhe disserem deve prevalecer sobre qualquer lista genérica, incluindo a deste guia.
Se houve obras que alteraram o imóvel, convém ainda perceber se foram feitas com o procedimento exigido e se há documentos de utilização a atualizar. O guia sobre licenciamento de obras em Portugal explica as regras de utilização depois das obras.
Antes de vender, vale a pena renovar?
Há quem remodele antes de vender e quem prefira vender no estado em que está. Não há resposta única, e depende do estado do imóvel, do mercado e do esforço que se está disposto a fazer. O guia sobre remodelar antes de vender propõe um raciocínio para decidir sem promessas de valorização.
Contrato-promessa e sinal
Quando há acordo sobre o preço, é comum celebrar um contrato-promessa de compra e venda, com um sinal. É um contrato com regras próprias, e as consequências do incumprimento dependem da forma como foi redigido. Antes de o assinar, peça aconselhamento jurídico, confirme a identificação do imóvel, o preço, o prazo para a escritura, o valor do sinal e as condições em que cada parte pode desistir. Se vendeu com mediador e o contrato previr remuneração na fase do contrato-promessa, essa condição aplica-se [6].
Se for um mediador a receber quantias dos compradores antes da escritura, a lei considera-as depositadas à guarda da empresa e obriga-a a restituí-las imediatamente, quando pedidas [6].
A escritura e o balcão Casa Pronta
O balcão Casa Pronta permite tratar, num só balcão, os vários passos da compra e venda, incluindo hipoteca, doação e permuta [5]. Entre os documentos que lista para uma compra e venda estão a identificação e os documentos fiscais das partes, a ficha técnica do prédio, se existir, uma escritura pública que mencione a licença de utilização ou a sua dispensa, quando aplicável, e o certificado energético [5]. O agendamento faz-se online [5].
Do lado do comprador, o pedido de liquidação do IMT e do Imposto do Selo faz-se, regra geral, antes da aquisição [7]. Para o vendedor, é útil saber que o comprador tem de ter estes pagamentos prontos antes do ato, e que atrasos nesta fase podem adiar a escritura. O guia sobre comprar casa, impostos e custos detalha as taxas.
No dia da escritura, o notário ou a entidade competente verifica a identidade das partes, os documentos do imóvel e o pagamento dos impostos, lê o documento e recolhe as assinaturas. Confirme antes se tem de levar documentos originais e se o pagamento do preço será feito por transferência ou por cheque.
Depois da escritura
A venda não termina na assinatura. Convém tratar de:
- entregar as chaves e os comandos, e registar a entrega por escrito;
- transferir os contratos de água, eletricidade, gás e telecomunicações, ou cancelá-los, com a leitura dos contadores;
- comunicar ao administrador do condomínio a mudança de proprietário;
- guardar uma cópia da escritura e dos comprovativos de pagamento;
- tratar das obrigações fiscais do vendedor, com apoio da Autoridade Tributária ou de um contabilista.
Erros comuns
- Anunciar sem certificado energético válido. A lei exige a classe energética num certificado válido para qualquer anúncio.
- Deixar a papelada para a última semana. Algumas certidões e informações demoram dias ou semanas.
- Confiar em informação antiga sobre documentos urbanísticos. As regras mudaram duas vezes; peça a lista atual ao notário.
- Assinar o contrato de mediação sem o ler. Verifique remuneração, exclusividade, duração e seguro.
- Esquecer ónus e hipotecas. Combine cedo como serão cancelados.
- Ignorar o condomínio. Quotas em dívida e obras aprovadas surpreendem compradores e vendedores.
Checklist do vendedor
- Decidiu se vende sozinho ou com um mediador, e tem o contrato escrito, se for o caso?
- Tem certificado energético válido e o respetivo número?
- Reuniu a caderneta predial, a informação do registo predial e a do condomínio?
- Sabe responder, para o notário, se o imóvel tem título urbanístico?
- Pediu por escrito ao notário ou ao balcão Casa Pronta a lista atual de documentos?
- Combinou com o banco o cancelamento de eventuais ónus?
- Sabe como e quando o comprador tratará do IMT e do Imposto do Selo?
Onde este guia se liga ao seu projeto
A Alpha Real Assets faz mediação imobiliária em Portugal continental, com a licença AMI n.º 27963 (IMPIC), e reúne também construção e remodelação. Veja a página de mediação imobiliária e a de remodelação e reabilitação se pensa preparar o imóvel antes de o vender.
