Remodelar um apartamento em Lisboa: fases, condomínio, ruído e licenças

Remodelar um apartamento em Lisboa raramente é só uma questão de gosto. Há um edifício com outros moradores, regras de ruído, uma câmara municipal, um condomínio com a sua própria vida e uma empresa que vai executar o trabalho. Este guia reúne o que convém saber antes de começar e organiza a obra por fases, de forma a reduzir surpresas. Baseia-se na legislação em vigor à data de revisão e indica as fontes oficiais lidas.

Antes de começar: que tipo de mudança quer fazer?

A primeira decisão não é o orçamento, é o âmbito. As remodelações costumam enquadrar-se em quatro níveis, e cada um traz consigo questões diferentes:

• Renovação de acabamentos: pintura, pavimentos, rodapés, iluminação. Praticamente não levanta questões legais.
• Renovação de espaços húmidos: cozinha e casas de banho. Mexe em canalizações, esgotos e ventilação, o que pode afetar frações vizinhas e partes comuns.
• Alteração da distribuição interior: derrubar ou mudar paredes, juntar ou separar divisões. Aqui entra a questão da estabilidade do edifício.
• Alterações com efeito no exterior: janelas, varandas, fachada, toldos. Aqui entram a câmara e o condomínio de forma mais forte.

Antes de pedir propostas, escreva em poucas linhas o que quer mudar, o que quer manter e o que não admite. É essa descrição que permite comparar orçamentos com rigor. Se quiser perceber o que influencia o custo, veja o guia sobre o que determina o custo de uma remodelação.

O que a lei pede para obras no interior de um apartamento

Em Portugal, as operações urbanísticas seguem um de três caminhos: licença, comunicação prévia ou isenção de controlo prévio [1]. Para quem remodela um apartamento, o que importa é que as obras de conservação e as obras de alteração no interior de edifícios ou frações estão, em regra, isentas de licença e de comunicação prévia [1].

A isenção da alteração interior tem duas condições. A obra não pode implicar modificações exteriores com impacto nas características físicas ou estéticas da edificação, como alterações às alturas, às fachadas, aos telhados ou às coberturas; e não pode afetar a estabilidade do edifício. Se afetar a estabilidade, exige-se projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de técnico habilitado, que são entregues para mero depósito, junto com a informação sobre o início dos trabalhos [1].

Há, no entanto, situações que mudam o enquadramento:

• as operações de que resulte a remoção de azulejos de fachada ficam sujeitas a licença [1];
• as obras em imóveis classificados ou em vias de classificação, e as obras de alteração exterior em imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados, também ficam sujeitas a licença [1];
• a substituição de caixilhos que melhore a eficiência energética, mantendo a geometria e o acabamento, está entre as obras de escassa relevância urbanística, mesmo em zonas de proteção, o que já não acontece nos imóveis classificados ou em vias de classificação [1].

Se o edifício é antigo ou está numa zona de proteção, é aí que mais vale perguntar antes. O pedido de informação prévia à câmara municipal serve para saber, antes de investir, se a operação é viável e que condicionamentos se aplicam [1]. Para o enquadramento completo, leia o guia sobre licenciamento de obras em Portugal.

Condomínio: o que pode fazer e o que exige acordo

Um apartamento é uma fração autónoma num edifício em propriedade horizontal. O que está dentro da fração é seu, mas o edifício é de todos, e a lei limita o que cada condómino pode fazer.

O Código Civil proíbe que os condóminos prejudiquem, com obras novas ou por falta de reparação, a segurança do edifício [3]. As obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício só podem ser realizadas com prévia autorização da assembleia de condóminos [3]. Pense, por exemplo, em mudar o tipo das janelas, fechar uma varanda ou instalar equipamentos visíveis na fachada: pergunte ao administrador se a assembleia tem de se pronunciar.

Para as obras em partes comuns que constituam inovações, a regra é a aprovação da maioria dos condóminos, representando dois terços do valor total do prédio, com exceções previstas na lei, por exemplo para a colocação de ascensores ou de rampas de acesso para quem tem mobilidade condicionada [3]. Por isso, a passagem de tubagens ou de condutas de exaustão por zonas comuns deve ser conversada com o administrador antes de ser desenhada.

Uma nota sobre mudança de uso: a alteração do uso de uma fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos [3]. Se o seu projeto passa por transformar um espaço não habitacional numa casa, essa regra é relevante, mas confirme o enquadramento com a câmara e com o título constitutivo do prédio.

Três hábitos poupam conflitos:

1. Peça ao administrador o regulamento do condomínio e o título constitutivo, e leia o que dizem sobre obras, horários e utilização de elevadores.
2. Informe por escrito o administrador e os vizinhos, com datas previstas e o contacto de quem responde pela obra.
3. Proteja as zonas comuns (átrio, escadas, elevador) e combine a limpeza diária e a retirada de entulho.

Ruído e horários de obras

As obras de construção civil são atividades ruidosas temporárias [2]. Para as obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte de ruído, o artigo 16.º do Regulamento Geral do Ruído é claro: só podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas, e não estão sujeitas à emissão de licença especial de ruído [2]. Ou seja, numa remodelação interior não há licença que permita trabalhar ao sábado ou à noite.

O responsável pela execução das obras deve afixar, em local acessível aos utilizadores do edifício, a duração prevista das obras e, quando possível, o período horário em que se prevê a maior intensidade de ruído [2]. Os trabalhos ou obras urgentes, necessários para evitar ou reduzir o perigo de danos para pessoas ou bens, não estão sujeitos a estas limitações [2]. As obras realizadas em violação destas regras são suspensas por ordem das autoridades policiais, e é lavrado um auto para efeitos de contraordenação [2].

Para as outras atividades ruidosas temporárias, por exemplo trabalhos exteriores como uma intervenção na fachada, o regulamento proíbe-as na proximidade de edifícios de habitação aos sábados, domingos e feriados e nos dias úteis entre as 20 e as 8 horas [2]. Nesses casos, o município pode autorizá-las, em casos excecionais e devidamente justificados, mediante licença especial de ruído, requerida com a antecedência mínima de 15 dias úteis [2]. Verifique também as regras do condomínio e os eventuais regulamentos municipais, que não são tratados neste guia.

Na prática, o horário de obras é uma das coisas que mais determinam o relacionamento com os vizinhos. Planeie as tarefas mais ruidosas, como demolições e picagens, para o início da obra e para as horas permitidas, e comunique-as com antecedência.

Quem pedir o quê, e quando

Antes de a obra começar, há interlocutores diferentes para assuntos diferentes. A tabela reúne-os.

As fases de uma remodelação

Cada obra é diferente, mas a maior parte segue o mesmo fio.

Diagnóstico e projeto

Visite o apartamento com quem vai executar a obra e registe o estado das instalações de água, eletricidade, gás e ventilação, da estrutura, das paredes e das coberturas partilhadas. Se pretende alterar a distribuição, peça a um técnico que confirme que paredes são estruturais. Nesta fase define-se o projeto e verifica-se o que exige procedimento junto da câmara e do condomínio.

Orçamento e contrato

Peça orçamentos detalhados, com medições, materiais e acabamentos descritos de forma comparável. O contrato deve incluir o âmbito, as fases, o calendário, a forma de pagamento, os critérios para trabalhos adicionais e a identificação de quem responde por cada parte. Veja o guia sobre como escolher um empreiteiro.

Preparação

Antes de começar: informar o condomínio, proteger zonas comuns, definir o local de depósito de entulho e confirmar os horários. Se a obra tiver documentos a entregar na câmara, é agora que se cumprem.

Demolições e trabalhos pesados

É a fase mais ruidosa e a que mais pode revelar surpresas: tubagens antigas, humidade, ligações elétricas fora de normas. Combine antecipadamente como serão tratadas as descobertas e quem decide.

Instalações

Canalizações, eletricidade, ventilação, climatização e, se existir, gás. É preferível fechar as decisões sobre pontos de água, tomadas e iluminação antes de tapar paredes.

Revestimentos e acabamentos

Rebocos, pavimentos, azulejos, carpintarias, pinturas. É a fase onde as escolhas de materiais se tornam visíveis e onde pequenos atrasos de fornecedores costumam acumular-se.

Entrega

Faça uma vistoria conjunta com uma lista escrita do que está por concluir. Peça os documentos dos equipamentos instalados e as indicações de manutenção.

Quem pode executar a obra

A atividade da construção em Portugal depende de uma permissão administrativa, o alvará, ou de um mero registo, conforme os casos [4]. A classe do alvará limita o valor das obras que a empresa pode executar [4]. A empresa deve afixar, de forma bem visível no acesso ao estaleiro, uma placa com a sua firma ou denominação social e o número de alvará ou de certificado [4]. E a verificação do título faz-se por consulta no sítio do IMPIC, sendo recomendável guardar o comprovativo dessa consulta no processo da obra [4].

Pedir ao empreiteiro o número do título e consultá-lo antes de assinar é uma verificação simples que filtra muitos problemas.

Defeitos e garantias

Quando uma obra revela defeitos, os prazos contam. O dono da obra deve denunciar ao empreiteiro os defeitos dentro dos trinta dias seguintes ao seu descobrimento [3]. Se os defeitos não puderem ser eliminados, podem justificar a redução do preço ou a resolução do contrato [3]. Nas obras sobre edifícios, a lei prevê a responsabilidade do empreiteiro por ruína ou defeitos no decurso de cinco anos a contar da entrega, com denúncia no prazo de um ano e pedido de indemnização no ano seguinte à denúncia [3].

Por isso, registe por escrito e com fotografias qualquer problema logo que o descubra, e envie a denúncia por um meio que deixe prova. O mais seguro é combinar no contrato um circuito simples para reportar defeitos.

Prédios antigos: o que pesa mais em Lisboa

Num edifício antigo, com fachada de azulejo, caixilharia original e estrutura que pode combinar alvenaria e madeira, a remodelação é possível, mas pede mais cuidado em três pontos.

Primeiro, a fachada. Retirar azulejos de fachada fica sujeito a licença [1], e as alterações exteriores em imóveis nas zonas de proteção de imóveis classificados também [1]. Mesmo uma janela pode ser uma alteração relevante, conforme o edifício. Segundo, a estrutura. Pode acontecer que paredes aparentemente divisórias tenham função estrutural; antes de as derrubar, peça um parecer escrito a um técnico habilitado. Terceiro, as instalações. Tubagens e quadros elétricos antigos podem exigir substituição mais profunda do que a prevista, e é melhor saber disso no diagnóstico do que a meio da obra.

O que perguntar à câmara municipal

Quando há dúvida, a informação prévia é a via formal, mas uma conversa preliminar com os serviços de urbanismo também ajuda. Prepare perguntas concretas:

• O imóvel está em zona de proteção, em área de reabilitação urbana ou sujeito a alguma servidão?
• A alteração interior que pretende cabe na isenção, ou há algum elemento que mude o enquadramento?
• Há regulamento municipal que qualifique outras obras como de escassa relevância urbanística, ou que imponha regras próprias?
• Que documentos são exigidos se a obra afetar a estabilidade do edifício?
• Se o prédio tiver um plano de pormenor ou uma operação de loteamento, o que definem para o seu caso?

Guarde as respostas por escrito. Um email, mesmo informal, é melhor do que uma memória.

Um calendário realista

O prazo de uma remodelação raramente depende só de quem executa. Pesam a dimensão e a complexidade da obra, a existência de procedimentos junto da câmara, as autorizações do condomínio, o prazo de entrega de materiais e equipamentos, a disponibilidade das especialidades e as decisões do dono da obra. As decisões tardias são a causa mais comum de atrasos: trocar de ideias sobre acabamentos com a obra em curso obriga a refazer encomendas e a reprogramar equipas.

Peça um calendário por fases e peça que seja atualizado quando algo mudar. Combine também quem decide, e em quanto tempo, quando surge uma descoberta que altera o plano. Um calendário honesto, com margem, vale mais do que uma promessa curta.

Erros comuns

• Começar sem confirmar o que exige a câmara e o condomínio. Uma fachada alterada ou uma parede estrutural removida sem verificação são causas frequentes de problemas.
• Não respeitar os horários. O ruído é a principal fonte de queixas e a lei é clara quanto aos horários e aos dias.
• Aceitar orçamentos que não se comparam. Sem medições e descrições, o preço mais baixo pode esconder omissões.
• Pagar sem relação com o avanço da obra. Os pagamentos devem acompanhar as fases concluídas.
• Não guardar documentos. Faturas, garantias de equipamentos, fichas de materiais e comunicações escritas são úteis mais tarde.
• Esquecer o dia seguinte. Conte com a reposição de partes comuns danificadas e com a limpeza final.

Checklist para guardar

• Escreveu o âmbito da obra e o que quer manter?
• Verificou se a obra se enquadra na isenção da alteração interior ou se há algum caso de licença?
• Falou com o administrador sobre partes comuns, fachada, horários e elevador?
• Planeou as tarefas ruidosas para os dias e horas permitidos?
• Confirmou o título da empresa no IMPIC e guardou o comprovativo?
• Tem o contrato por escrito, com fases, calendário e pagamentos?
• Combinou como serão tratadas as descobertas durante a obra?
• Preparou a vistoria final e a lista de pendências?

Onde este guia se liga ao seu projeto

A remodelação e reabilitação de imóveis e a construção de moradias e edifícios são os dois serviços da Alpha Real Assets mais próximos deste tema. Se pensa vender depois da obra, leia também o guia sobre remodelar antes de vender.